随着近期我国各地的房价的普遍上涨，拥有属于自己房产的你是否为自己资产的涨值感到窃喜呢?同时是否也有过“我的房产到底值多少钱?”、“拿去银行贷款到底能贷多少?”这样的疑问呢?那森强金融小编今天就来和你谈谈银行到底是如何评估房产价值的。
一、评估价格确定的基调
在市场经济学中，价格是由供需双方之间的互相影响、平衡产生的。
银行在对客户进行放贷时其实已经做出过最坏的打算：万一贷款出现不良需要对房产进行处置时，抵押的房产变现的价值是否能覆盖贷款的成本?因为评估价格往往与贷款金额成比例正相关，所以对于所抵押房产价格的评估是银行贷款风险中极为重要的一环。
因此，银行往往对房产价格的认定会相对保守。除以真实的一手房交易为背景的住房按揭贷款外，银行对房产价格实际的评估往往会略低于市场上的交易价格，同时对于房屋的装修部分，银行也会估价较低。
因为银行会考虑到拍卖变现过程中的各种问题，包括处置抵押物的时间成本、人力成本、装修的变现等。
比如，你刚花了500万买了一套房子，装修花了一千万，请问你的房屋评估值是1500万吗?其实并不是哦，为什么呢，因为评估公司会根据这个房屋小区的历史挂牌价、成交价、交通、周边配套设施等情况，综合评估，房屋装修只是作为价格和流通参考。
二、银行对房产评估常用的几种方法：
1、现行市价法：
是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。现行市价法是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。
该评估方法实用最为广泛，对于抵押物往往处于城区范围内且同类房产交易活跃的地区实用。针对贷款用途为购房类的贷款(按揭贷款)，在参照了周边房产的交易价格后，以交易价格为主要参考依据(前提是交易价格与近期周边房产交易价格偏离度不高)来确定评估价格。
因此，之前网络上有流传为了利用更多的资金炒房，夫妻双方办理假离婚，然后将房产过户给另一方，夫妻间虚抬交易价格来骗取银行贷款的言论不攻自破，因为银行会对所抵押的房产利用现行市价法与周边房产的交易价格进行对比。
2、收益现值法：
是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
该种方法主要运用于企业资产、投资性房产的评估。这里主要针对已经出租的个人住房及商铺采取毛租金乘数法进行分析。
房地产价值=年毛租金*毛租金乘数
其中对于常规的商铺而言，产权一般为40年，其中前20年回本，后20年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为20，因此可以反推，在房市价格整体不波动的情况下，一套购买价格为100万的商铺，年租金为5万元，是比较合适的。
同理，对于住房而言，产权一般为70年，其中前30年回本，后40年收益。因此毛租金乘数可以简单理解为30。
从更为科学的角度出发毛租金乘数具体要根据周边居住环境和商业氛围的变化来不断调整决定。
3、重置成本法：
是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
该方法最适用的范围是没有收益、市场上又很难找到交易参照物的评估对象。例如：偏远地区的自用房产、学校、医院、教堂等。这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。
对于普通的房产而言基本上不会用到该种方法进行评估，因此只做简单介绍。
三、房屋抵押银行贷款能贷多少?额度怎么算?
房屋抵押贷款额度计算公式：
最高可贷额度=房产评估价×贷款成数
房产评估价越高，可贷额度越高
比如你有一套房子，评估价为200W，银行的可贷成数是7成，代入公式：200W×0.7=140W
得出结论可贷额度为140W。
由此公式可以看出，房产的评估值和贷款成数都会影响到房屋的贷款额度。那么又是哪些因素左右着房产的评估值以及贷款成数呢?小编带大家一起看看!
四、影响房产评估值及贷款成数的因素主要有：
1.房龄
为避免自身风险，银行在为房屋提供贷款时，一般对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件，而房龄则是其考虑的重要因素之一。
通常办理抵押贷款的房屋建筑年代最好在20年以内，房屋建筑年代越近，所贷成数相应的也就有所提高。房屋建筑年代越老，借款人的贷款成数将会降成。
据银行业人士介绍，房产房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准。一般情况下，因为房龄越长，房屋升值保值的空间越小，一般获批贷款的成数就越低，甚至可能不予贷款。
2.房产所处地理位置
房屋所处位置、面积等都是银行审批贷款的主要因素。位置偏远、面积小的房屋，贷款成数一般较低。因为位置偏远，面积又小，房产的变现能力就越差，所以贷款成数就月底，甚至可能不予贷款。
3.房产所在楼层
一般来说，处于最高层和最底层的房产都是不好卖的房产，虽然不是影响评估值的主要因素，但是多多少少会影响到房产的估价。
4.装修情况
精装或豪装的房产都会给房产的评估值加分。
5.房产属性
一般来说普通住宅抵押贷款最多能贷款房产评估值的7成;像写字楼这类的商业用房则只能贷到房产评估值的5成。
上述小编介绍完，大家看到房产的评估值会影响到我们的房屋价值，而房龄这些都会影响我们的房屋价值，所以还是建议大家以后买房还是尽量买新房，二手房这些还是选择房龄较小的，不然都没有金融属性，得不偿失。图片均来源于网络，若侵权请及时联系，我们将第一时间删除##房产#
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