「金融号」中国证券监督管理委员会广东监管局 〔2022〕33号 行政监管措施决定书上海众华资产评估有限公司、李国忠、汪勤：依据《中华人民共和国证券法》有关规定，我局派出检查组对你们执业的东莞勤上光电股份有限公司（以下简称勤上股份）2020年年报涉及的股权价值评估项目进行了检查。检查发现，在建工程估值的评估程序执行不到位，对土地使用权的评估程序执行不到位，设备类固定资产估值过程中选取的参数考虑不周全，底稿编制存在疏漏，在上述评估项目执业中存在以下问题：
一、在建工程估值的评估程序执行不到位。
一是重复计算贷款利息。你们测算上海澳展在建工程资金成本时，在计算了合理工期下的资金成本后，又重复计算反映在在建工程账面的实际利息，计算方法有误。
二是未分析工程缓建原因及可能对评估值产生的影响。上海澳展在建工程实际工期远超合理工期，你们未考虑在建工程建设地的材料价格、人工成本、取费标准等相较于基准日发生的变动，未从基准日重新建设的角度考虑其更新成本。对于缓建的在建工程，你们未核实缓建具体时间段，未见分析其具体原因及续建的可能性，未见判断是否可能存在实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值并在评估过程中对此进行相应的扣减。
三是未分析在建工程明细项目的合理性。上海澳展于2016年11月至2019年1月期间向施工单位龙元建设集团股份有限公司共计支付3400万元停工损失款。根据企业会计准则，上述停工损失款应计入当期损益，评估时应该认定为不合理支出，但你们在测算上海澳展在建工程估值时将该3400万元停工损失款列入在建工程成本。
四是在建工程前期费用假设投入方式与正常开发流程不符。在在建工程对应项目规模大且涉及前期费用金额较大的情况下，你们将前期费用投入假设为在建造期内均衡投入，与在建工程正常开发流程不相符。
五是未确认在建工程的建设进度以及是否存在不动产未结合同和尚未支付款项。在评估底稿中，未见你们对在建工程的形象进度、付款进度进行核实，未见核查预计完工日期，未见搜集概预算书、施工计划表、目前形象进度及相应的完成工作量报表、建设合同台账、实际投入成本明细表、施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明等资料。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第七条、第十五条、第十九条和《资产评估执业准则——不动产》第二十三条、第二十五条、三十一条的规定。
二、对土地使用权的评估程序执行不到位。
一是未对可比案例的差异进行修正。你们在土地使用权估值时选取的可比实例均为协议出让方式取得，未见对可比实例协议出让情况的详实描述。在可比实例所在位置距待估宗地较远、土地级别不同的情况下，你们未对可比案例与评估对象有关出让方式、距离、面积、容积率、环境质量等因素的差异进行修正。
二是剩余使用年限取值错误。在对年期修正时，可比实例的剩余使用年限应为其交易日至权利终止日止的剩余使用年限，但你们按基准日至其权利终止日止的剩余使用年限进行取值。三是交易日期修正不准确。该评估项目中，待估宗地的交易日期应为基准日2020年10月31日，但你们在评估计算表中将2020年8月31日作为交易日期进行对应修正测算。
四是估值时未考虑契税的影响。被评估对象的土地使用权账面值由出让金和相关契税组成，你们在评估时，未考虑契税影响，造成评估值与账面价值内涵不一致。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条，及《资产评估执业准则——不动产》第十八条、第十九条的规定。
三、设备类固定资产估值过程中选取的参数考虑不周全。
一是被评估单位的车辆为上海牌照的别克GL8型号7座汽车，上海市执行车牌摇号政策，你们在评估时未考虑该政策因素对车辆评估值的影响。
二是被评估单位及其长期股权投资单位上海奉贤区爱迪思培训学校均为小规模纳税人，你们在评估其设备时，却抵扣了增值税进项税。上述行为不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第十九条的相关规定。
四、底稿编制存在疏漏。
一是未保存部分纸质现场勘查记录，包括详细的在建工程、土地使用权的纸质勘查记录。
二是未记录访谈程序履行情况。评估报告特别事项中提及你们就土地违约金事项与项目所在地政府部门的相关领导访谈的情况，但底稿中未见上述访谈的记录。部分访谈记录未见访谈人签字和具体访谈时间。
三是未保存设备购置合同、发票、函证原件等资料。在审计底稿中，未见被评估单位其他应付款的询证函及其他非流动资产的纸质底稿；未见长期股权投资单位上海奉贤区爱迪思培训学校的银行存款询证函、其他无形资产的测算过程及章程资料。被评估单位部分询证函为复印件，且被询证单位未盖章确认。部分固定资产未见设备购置合同、发票等资料。
四是盘点底稿存在瑕疵。部分盘点表无盘点人签字和盘点时间，且与评估明细表内容、数据对不上。
五是底稿复核记录不完整。上海众华评估底稿档案只有三级审核表，无复核意见及修改记录。上述情形不符合《资产评估执业准则——资产评估程序》第七条、第十二条和《资产评估执业准则——资产评估档案》第十三条的规定。
上述行为不符合《资产评估执业准则》的有关要求，违反了《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第40号）第五十二条、第五十四条的规定。李国忠、汪勤作为勤上股份评估项目的签字评估师，对上述违规行为负有主要责任。根据《上市公司信息披露管理办法》（证监会令第40号）第六十五条的规定，我局决定对你们采取出具警示函的行政监管措施。
你们应认真吸取教训，严格遵照相关法律法规和资产评估执业准则的规定做好整改工作，进一步加强内部管理，健全质量控制制度，同时你们应对相关责任人进行内部问责，于收到本行政监管措施决定书30日内向我局报送整改报告、内部问责情况报告。如果对本监督管理措施不服，可以在收到本决定书之日起60日内向中国证券监督管理委员会提出行政复议申请,也可以在收到本决定书之日起6个月内向有管辖权的人民法院提起诉讼。复议与诉讼期间，上述监督管理措施不停止执行。
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