近年来，随着铁路企业的改革，因企业改制、转让等涉及的土地权属调整日渐增多。长期以来，在土地无偿使用机制下，作为资产的铁路用地稀缺性、增值性一直无从体现。在新的历史发展时期，如何盘活铁路用地，使其使用能更好地融入市场经济大环境；同时，依托产业特点，如何进一步促进铁路用地保值、增值已成为铁路及地方各级行政部门实施土地利用管理的重点工作，由此而引致的铁路用地估价需求也将越来越多。本文结合日常估价实务积累，分别从铁路用地类型、价格影响因素分析、估价方法运用等方面着手，对铁路用地土地价格评估工作进行了探讨。
1、铁路用地类型及特点
铁路用地一般分为铁道线路及场站用地。铁道线路用地主要为车站之间的区间线路用地，多位于城镇建成区或规划范围外，带状分布，单宗地跨越市、县镇等行政区的情形普遍，沿线基础设施开发程度、临近土地利用类型、地价水平等均存在较大差异。铁路场站用地主要由旅客车站、编组站及车站延伸的铁路线路组成。这类用地占地面积较大，可跨越多个级别，宗地红线内外开发程度不完全相同，部分客运站还具有显著的商业性质。
2、铁路用地价格影响因素分析
为理清铁路用地与其他建设用地的关系，在《城镇土地分等定级规程》确定的区域、个别因素地价影响因素体系基础上，考虑到铁路用地区别于常规商业、住宅、工业用途的特殊性，以及线路用地和场站用地的差异，依敏感、趋近性程度对地价影响因素进行了筛选。
3、铁路用地估价技术思路
铁路用地评估的技术思路为：从地价影响因素相关性分析着手，分别列出影响商业、住宅、工业以及铁路用地的区域、个别因素，并进行相关性分析，判断不同用途地价影响因素的趋近性，确定铁路用地参照某类用途地价实施修正的基础。在其过程中，需进行土地用途转换分析，其原理是遵循协调原则，土地利用必须与周围环境相协调方可大限度地实现效能。
3.1铁路线路用地参照适用性估价思路
由于土地市场不发育，很少有铁路线路交易实例，难以直观分析比较与常见用地类型的价格水平差异。由上述，铁路线路用地与工业用地对区位选择的敏感度、价格影响因素相似。因此，通常可将工业用地作为铁路用地价格评估参照适用基础。
3.2铁路站场用地参照适用性估价思路
对于铁路站场用地，在具体评估过程中，对处于城镇区域经营效益较好的主要车站，应考虑与线路间的货运车站、编组站和线路用地的区别。具体估价时，可根据站场用地的实际功能结构与特点，分别分析、确定适宜参照适用的用途，依收益还原法、成本逼近法等常用估价方法运用的基本原理实施估价，其过程，需要在估价参数选用、价格水平判断上予以区分，充分体现区位对不同功能价格水平产生的影响。
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