近年来，随着国企体制改革和产业结构的升级优化，原本用于企业内部进行生产、办公、经营和生活的土地及房产大量释放出来，为减少不动产闲置数量，提高不动产利用效率，促使国有资产保值增值，对外出租是目前多数国企选择盘活利用这些闲置不动产的方式之一。
《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号发布）第四条规定，占有单位有下列情形之一的，当事人认为有需要的，可以进行资产评估：（一）资产抵押及其他担保；（二）企业租赁；（三）需要进行资产评估的其他情形。
按照上述规定，国企将自身闲置不动产对外租赁时需进行评估。基于此，本文拟对国企不动产租赁评估实务中相关问题进行分析。
国企房地产突出特征带来的评估难点
多部门管理产权瑕疵问题众多
建筑物年代久远、功能落后
1、多部门管理
由于国企内部工作内容和管理权限的设定，以及国企体制内长期以来形成的房产管理的模式，国企不动产存在着多部门重叠管理的问题，如同一栋楼宇可能由产权管理部、工程维修部、财务部、物业使用部门等多个部门单位管理或使用。虽然部门之间主要工作内容和职责不用，但在不动产管理上却存在着多部门工作职责交叉的现象，致使涉及到不动产评估工作时，要么出现多部门沟通或干涉的问题，要么出现均不属于各部门管理范畴的问题，众多问题的出现不仅影响到评估工作进度，有时甚至严重干扰评估程序，致使评估受阻。
2、产权瑕疵问题众多
我国国企大多历史悠久，部分国企甚至是由建国前创立的企业改建重组而来。为实现业务增长，企业与企业、企业与事业单位间的拆分合并、改制重组等各项经济活动频繁发生，但各项不动产在隶属关系上未能及时得到有效梳理和解决，企业土地、建筑物之间的各项产权关系问题一直不能妥善解决。随着企业人员变换，许多资料信息遗失，无法全盘掌握企业资源的准确情况，致使企业因历史问题导致的不动产产权瑕疵问题越来越多。其中主要的产权瑕疵有：
1、物业缺少《房屋所有权证》或《国有土地使用证》
企业虽然在土地上新建了众多建筑物，并且已取得《房屋所有权证》，但由于历史上土地归属争议、土地出让金缴纳或土地规划指标等问题导致企业并没有及时办理《国有土地使用证》。或者是企业虽然办理了《国有土地使用证》，但在建筑物建设和使用过程中，缺少用地证、规划证、竣工验收、消防验收等其中某项证明，致使《房屋所有权证》无法办理。虽然现在全国范围内均在推行《不动产权证书》，但《房屋所有权证》或《国有土地使用证》的缺失致使企业无法更换《不动产权证书》。
2、不动产权利人归属不一
如上所述，为实现业务增长，各企事业单位单位间的拆分合并、改制重组频繁，但不动产的隶属关系却没有得到及时梳理和解决。企业内部存在着诸如不动产所在土地权利人为总公司，建筑物权利人是子公司或分公司的情况，甚至有不动产所在土地或建筑物权利人为早已解散的拆分合并或改制重组前某一单位或部门，该类不动产至今也无法准确界定其归属所在。
3、小产权房
小产权是与“大产权”相对应的，“小产权房”是指在农村集体所有的土地上建造的，面向本集体经济组织之外的不特定人员进行销售的房屋。“小产权房”所在土地在集体所有，不用缴纳土地出让金，无法办理产权登记，没有不动产管理部门颁发的产权证书，只有乡镇政府或村委会发给的相关证明文件。过去一些国企为解决职工的安置问题，曾与村集体合作建设类似房屋，并获取相关证明。实际上该类房屋并不被法律承认，即使部分地处城市优越地段的小产权房在一些市场上炙手可热，但此类房屋因缺乏完整的产权证书，并不能像商品房那样正常上市交易。
3、建筑物年代久远，功能落后
体制改革和产业结构升级优化释放出的房地产大部分建设于国企成立早期，建设年代较为久远，随着时代的发展，这类建筑物外观陈旧，设施缺乏，功能落后，部分建筑物由于空置时间长缺少日常维护而不能正常使用。相比如今的现代建筑，该类建筑物使用上有较大限制，数量少且分布较为集中，在如今的租赁市场上较难实现出租。
房地产租金价值类型和租赁形式
在各种不同的经济行为作用下，国企房地产租赁交易频繁，在不同估价目的中，应当选择对应的租金价值类型及租赁形式。
1、价值类型
按照《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），房地产租赁评估应区分出租人和承租人需要的估价，应根据估价委托人的具体需要评估市场租金或其他特定租金、承租人权益价值等。根据目前相关研究，按照租赁价格的构成因素来分，租金可分为市场租金、成本租金、福利租金。完整的房地产租金构成因素包括有地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润等。此外，诸如家具电器使用费、供暖费、物业服务费、水电费、燃气费、电话费等费用也可能包含在房租之内，由出租人和承租人作约定。
不同的价格因素构成不同的租金价值类型。市场租金构成最为广泛，包括有地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、利润等。市场租金是指房地产在公开租赁市场上得到的租金收入，具体来说是指房地产在经过适当营销，由熟悉情况、谨慎行事交易且不受强迫的租赁双方，在公平交易方式下在价值时点根据适当的租赁条款出租房地产的估价金额。市场租金主要应用于国企作为出租人向外部单位或个人出租其房地产的情形中。
成本租金或福利租金以“保本微利”或“保本”为原则，价格因素构成较少。成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，包括有地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、利润等价格构成因素。福利租金包含基本的折旧费、维修费和管理费，是在确定国家补贴的基础上仅为保障居民基本生活而收取的租金。成本租金和福利租金较少应用于公开市场的房地产租赁评估中，主要应用于国企作为出租人为持续经营或为保障职工的基本住房而向其相关单位或职工象征性地收取的租金。
2、租赁形式
用途
租赁模式
装修条件
租赁期限
1、用途
按照评估合法原则，出租房地产的用途应为相关文件记载的法定用途。当评估中遇到如前文所述证照不全或具有产权瑕疵的房地产时，未记载有法定用途。在确定该类房地产合法出租的情况下，应在综合考虑房屋设计建造形式的前提下，按照最高最佳使用原则来合理设定房屋用途。
2、租赁模式
整租：出租方将房地产整体租赁给承租方，由其进行分散出租或经营，评估出租方整体出租给承租方的租金。
分租：出租方将房地产分割为多个租赁单元，分散出租，评估出租方租赁给终端租户的租金。
当涉及到规模较大的房地产物业租金评估时，因出租面积大小、房屋装修投入等因素对均会对房地产租金水平产生较大影响。因此在对国企房地产出租评估中，应在估价基本事项中提前约定好房屋的租赁模式，以保证后续能准确地评估出租金价格。
3、装修条件
出租方交房时的室内、公共部分的装修状况。当出租方以毛坯房对外出租时，租金价格不含装修价格，装修费用由承租方负担。涉及到大额装修费用时，还因综合考虑租赁期限的长短，以及租赁到期时是否对装修残值补偿等问题。
4、租赁期限
出租方交房时的室内、公共部分的装修状况。当出租方以毛坯房对外出租时，租金价格不含装修价格，装修费用由承租方负担。涉及到大额装修费用时，还因综合考虑租赁期限的长短，以及租赁到期时是否对装修残值补偿等问题。
评估方法
房地产租金价值评估方法主要有比较法、收益法、成本法和假设开发法。针对前文中论述的国企物业的特征，应根据具体的估价目的和物业特征选择适当的评估方法。
1、比较法
比较法适用于租赁市场活跃、交易案例众多的情形，特点是简洁直观，易于理解，容易让人接受。但一些大面积整租的商场、酒店等房地产，则较难找到合适的案例进行比较。
用比较法评估租金时，首先应注重交易案例的收集，弄清交易案例的财产范围和租金价值内涵，如住宅是否带有家私家电，工业或商业物业是否带有配套车位，租金价值是否包含物业管理费、水电费等。关注交易案例的租赁期限、租金支付方式等，注意与估价对象统一。测算过程中选取适当与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易案例作为可比实例，对可比实例租金成交价格的内涵和形式进行“标准化”，为对可比实例进行修正和调整建立共同的基础。在此基础上，对可比实例作交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，从而测算出估价对象的租金价值。
2、收益法
收益法适用于一些物业用途特殊、租赁市场不活跃但收益可量化的租赁房评估。采用收益法倒算方式评估租赁的前提是已知或采用比较法或成本法求取房地产价值，且类似房地产资本化率或报酬率可以确定。
从选择具体方法来看，收益法可分为报酬资本化法和直接资本化法。不同情形下，报酬资本化法具有不同的公式。在净收益按比率递增的全剩余寿命模式下，房地产净收益A=V×（Y-g）÷（1-（（1+g）÷（1+Y））n），式中，房地产价值V可采用比较法或成本法求取。房地产报酬率Y理论上可通过市场提取法、累加法和投资收益率排序插入法等方法求取，实务中因收益法基本用于一些用途特殊、租赁市场不活跃的物业租金评估，市场提取法求取报酬率较难实现，更多情形下使用累加法。在直接资本化法中，房地产净收益A=房地产价值V乘以资本化率R。
利用上述公式求取的房地产净收益A=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用，则评估租金=（房地产净收益+运营费用-其他收入）除以（1-空置率和损失率）。
3、成本法
成本法求取的是成本租金，主要适用于新开发、重新开发建设的房地产以及一些为了解成本租金的物业资金评估。成本法是模拟房地产租赁经营的全过程，将出租过程中的地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、租赁税费、利润等各种费用逐项累加而成，其公式为评估租金=地租+房屋折旧费+维修费+管理费+投资利息+保险费+租赁税费+利润。
在上述公式中，地租可采用比较法、地价求地租等方式来求取，部分研究认为地租也可以理解为地价摊销，即地租是指土地价值在法定最高使用年限或剩余使用年限的摊销。
房屋折旧费：指房屋建筑结构、设施设备和装饰装修等部分的折旧费，若评估范围包含部分动产，动产部分折旧应相应计算折旧费。
维修费：包括房屋及其附属设施设备、公共部分及相关维修运营费用。
管理费：指房屋租赁过程中正常发生的管理费用，维修费和管理费一般可参考同类项目按照费率计算。
投资利息：指房地产开发或项目收购过程中所有必要费用应计算的利息。
保险费：为建筑物所投保险的费用，一般以建筑物重置成本为基数，按照合理的保险费率测算。
租赁税费：包括房地产税、增税费、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税等，均按照相关规定计算。
利润：经营租赁物业可实现的利润，不同类型租赁物业追求利润不同，可选用成本利润率或投资利润率，按照合理费率测算。
4、假设开发法
假设开发法主要适用于在价值时点维护状况差、设施设备不能正常使用的物业。首先计算出物业维修改造的成本，并用收益法倒算出改造成本在一定租赁期的租金单价，然后采用比较法计算出改造后物业的市场租金，最后用市场租金扣减改造成本的租金单价即可得出物业现状租金。
上述国企物业租金评估的相关分析是笔者在租金评估实务中的相关浅析，后续尚有待进一步的深入分析和探索。
参考文献：
[1]杨洪标.国有企业房产管理优化策略[J].现代经济信息，2018(1):98
[2]孟芳.国有企业房地产资源管控与盘活相关措施探讨[J].行政事业资产与财务，2019(20):14-15
[3]崔立成.房地产租金评估的实践与探索[C].2018年中国房地产估价年会论文集,2018:581-584
[4]楼江，吴欢，吴玥.城市住宅租金评估的技术方法研究[J].上海房地,2019(8):59-62
声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议
举报/反馈
