关于二七区人民法院执行郑州市xx实业有限公司名下位于南三环北、xx路西土地、地上附属物及加油站价值价格评估
价值类型：位于南三环北、xx路西土地、地上附属物及加油站价值市场价值，在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性，采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。不考虑被执行财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素。
价格评估方法
根据评估目的及针对估价对象的使用特点，分别采取不同的估价方法。依据资产评估准则的规定，加油站价值评估可以采用收益法、市场法、成本法三种方法。成本法是指在合理评估加油站各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路；市场法是指将评估对象与参考加油站、在市场上已有交易案例的加油站、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路；收益法是指通过将被评估单位预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
纳入本次评估范围资产由于国内未建立一个完整的、透明的加油站交易体系，无法找到相同或类似加油站的交易信息，故无法采用市场法进行评估；
本次报告被评估单位以持续经营为前提，且成本法运用所涉及的经济技术参数的选择都有充分的数据资料作为基础和依据，结合本次资产评估对象、价值类型、评估目的和评估师所收集的资料，确定采用成本法进行评估。
收益法是从资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现加油站的整体价值。被评估单位具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。根据评估人员经过和加油站管理层访谈，以及调研分析认为具备收益法评估的条件。本次采用收益法进行评估。
（二）本次评估选用的评估方法为：成本法、收益法。评估方法如下：
地面附属物：根据加油站提供的地面附属物明细清单进行核对，做到账表相符，同时通过对有关的合同、法律权属证明及会计凭证审查核实对其权属予以确认。在此基础上，组织专业工程技术人员对主要设备及附属物进行必要的现场勘察和核实。
根据评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要采用重置成本法进行评估。
评估值=重置全价×综合成新率
（1）重置全价的确定
根据当地市场信息及近期网上交易价确定重置全价。
对于购置时间较早，现市场上无相关型号但能使用的电子设备，参照二手设备市场不含税价格确定其重置全价。
（2）综合成新率的确定
电子设备、空调设备等小型设备，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
（3）评估值的确定
设备评估值=设备重置全价×综合成新率
土地
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。基本公式如下：
V=VB×A×B×C×D×E×F
式中：
V---待估宗地价格
VB ---比较实例价格
A---待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数
B---待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
C ---待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D ---待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数；
E---待估宗地土地级别指数/比较实例土地级别指数
F ---待估宗地使用年限条件指数/比较实例使用年限指数。
特许经营权收益法
本次采用收益法中的现金流量折现法对加油站整体价值评估来间接获得股东全部权益价值，加油站整体价值由正常经营活动中产生的经营性资产价值和与正常经营活动无关的非经营性资产价值构成，对于经营性资产价值的确定选用权益自由现金流折现模型，即以未来若干年度内的权益自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现后加总计算得出。计算模型如下：
1、加油站整体价值
加油站整体价值是指股东全部权益价值和付息债务价值之和。根据被评估单位的资产配置和使用情况，加油站整体价值的计算公式如下：
加油站整体价值＝经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产负债价值
（1）经营性资产价值
经营性资产是指与被评估单位生产经营相关的，评估基准日后权益自由现金流量预测所涉及的资产与负债。经营性资产价值的计算公式如下：
P ＝
式中：P：评估基准日的加油站经营性资产价值；
Ai：评估基准日后第i年预期的权益自由现金流量；
Ai0：预测期末年预期的权益自由现金流量；
R：折现率；
N：预测期；
i：预测期第i年。
本次评估采用权益自由现金流量计算公式如下：
权益自由现金流量=息前税后净利润+折旧与摊销+付息债务的增加-付息债务的减少-资本性支出-营运资金增加额
其中，折现率
权益资本成本采用资本资产定价模型(CAPM)计算。计算公式如下：
ke = Rf + MRP×β+ Δ
式中：Rf：无风险利率；
b β：权益的系统风险系数；
MRP：市场风险溢价；
Δ：加油站特定风险调整系数。
本次评估标的为南三环北、xx路西土地、地上附属物及加油站价值；其中南三环北、大学路西土地证载面积7370.1平方米，实测面积约为5987.8平方米，剩余为市政规划道路以及绿化用地约为1382.3平方米。
价格评估意见
综上所述，评估标的在评估基准日的价值为人民币：（大写）壹亿贰仟叁佰叁拾肆万壹仟壹佰圆整（小写）123341100.00元。
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