来源：21世纪经济报道
第一章行业概况
评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则和标准，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产进行评定和估价的过程。从资产的概念上，会计学所称的资产是指企业拥有和控制的、能以货币计量的能够带来预期收益的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利。资产评估中的资产比会计学中的资产具有更为广泛的含义，可以认为，凡是能够为企业带来收益的资源都可以成为评估中的资产，即成为评估的对象。评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。《中华人民共和国资产评估法》已由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过，现予公布，自2016年12月1日起施行。
图 中国资产评估体系
资料来源：资产信息网 千际投行
图 美国金融评估管理体系结构图
根据沪、深两市2019年市场统计简表以及Wind数据库数据，2019年全年沪深两市首次公开发行（IPO）上市A股201只，筹资2490亿元，比上年增加1112亿元，其中197家IPO公司使用了资产评估服务，占全部IPO公司的98.01%。根据证监会发布的《2019年度证券资产评估市场分析报告》，2019年证监会并购重组委审议了118宗上市公司并购重组项目，共涉及216项资产评估项目，全国70家证券评估机构中有38家承做了有关资产评估工作。
资产评估种类：
按资产评估工作的内容分为评估，评估复核和评估咨询；
按资产评估与评估准则的关系分为完全评估和限制评估；
按资产评估对象及适用原则分为单项资产评估和整体资产评估
图 资产评估特特点
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
资产评估的目的有资产评估一般目的和特定目的之分.资产评估一般目的包含着特定目的，而资产评估特定目的则是一般目的的具体化.一是建立了以执业质量为核心的检查长效机制；二是推动了资产评估准则的贯彻落实；三是促进了资产评估行业执业质量的明显提高；四是建立了一套定性和定量相结合的检查方法；五是培养了一批相对稳定的兼职检查人员。
图 资产评估的功能.
资产评估对象，也称为资产评估客体，是指被评估标的，是资产评估的具体对象。资产评估对象通常为整体企业（或单位）、资产组合和单项资产。
图 评估项目领域
表 股权类资产选用及采用的评估方法
图资产评估构成要素
评估公司是指组织专业人员依照国家数据资料，按照特定的目的，遵循适当的原则、方法和计价标准，对资产价格进行评定估算的专门机构。资产评估是在产权变动时才需要进行。对于一个企业来说，产权不可能经常发生变动，委托方和被委托方的关系是一次性服务。
2019年，资产评估行业实现业务收入220.12亿元，较上年增加38.86亿元，增长21.44%，相对于财政收入增长率3.8%和GDP增长率6.1%而言，评估行业收入增长显著。资产评估行业业务收入包括评估收入、咨询服务收入和其他收入。资产评估行业评估收入195.93亿元，占收入总额的89.01%；资产评估行业咨询服务收入16.69亿元，占收入总额的7.58%。资产评估师人均创收达到近五年的最高水平，为57.21万元，人均创收较去年增长14.36%。随着社会主义市场经济体制的建立和完善，尤其是国有企业改革的深化和生产要素市场的发育，使资产转让和资产重组等各种形式的产权交易日益频繁，资产评估行业这种为市场经济服务的中介机构因此应运而生且蓬勃发展，在市场经济建设和发展中发挥越来越重要的作用。但在我国经济体制不断深化的形势下，评估市场不断壮大对评估业的要求越来越高。
第二章商业模式和技术发展
2.1产业链价值链商业模式
2.1.1评估行业产业链
图 评估行业产业链
评估公司负责上游各类资产的评估工作，包括整体企业（或单位）、金融资产评估、金融不良资产处置评估、土地使用权、房地产、矿业权、森林资源等。
图 评估客体与评估对象关系
资料来源：资产信息网千际投行Wind
表 评估信息系统框架以房地产为例
房产交易信息系统可便于评估师查询使用房产交易的基本信息，服务于市场比较法的应用，主要包括交易时点信息、交易对象信息和交易价格信息三个基本组成模块。其中交易时点信息即指交易时间；交易对象信息包括建筑物名称、位置、结构、建筑面积、建成时间等，交易价格信息中则要包含交易价格、同一楼盘开发商报价及价格走势图、价格指数等相关价格信息。
2.1.2商业模式
图 评估行业服务模式
表以中衡股份为例分析主营结构
2.2技术发展
(1) 商誉减值测试
上市公司并购过程中会形成大量而高额的商誉，其后续的计量问题已经成为监管当局和资本市场各方高度关注的事项。资产减值是财务报告编制和披露的重要事项，商誉减值事项是其中的关键。与商誉减值相关的评估业务，已成为从事证券服务业务的资产评估机构的重要评估业务。
(2) 知识产权质押融资
知识产权质押融资已成为创新型中小企业融资的新渠道，但实践中仍存在一些困难，其中知识产权价值评估是制约知识产权质押融资发展的难点。2019年8月，中国银保监会联合国家知识产权局、国家版权局发布《关于进一步加强知识产权质押融资工作的通知》（银保监发〔2019〕34号），为资产评估行业开展知识产权质押融资有关评估业务提供了政策依据，也对资产评估行业加快完善知识产权评估相关研究工作提出了更高要求，是资产评估业务延伸的重点方向。
(3) 科技成果转化
随着《促进科技成果转化法》修订和国家创新驱动发展战略的加速实施，科技成果转化相关的评估业务需求将大幅增加，主要体现在以下几方面：一是作为独立、专业的第三方，通过对科技成果进行科学合理的定价，有效防止了国有科技资产流失；二是为科技型国有企业员工以科技成果入股提供了价格依据，有助于调动科研人员积极性，实现中长期激励；三是在科技企业与社会各方之间建立资产纽带关系，将研发与商业化应用充分结合，实现了研究的商业化价值，有效促进了科研产业良性发展。
(4) 预算绩效管理评估与评价
资产评估行业参与政府预算绩效管理具有独特优势。一方面，评估行业拥有专业的评估人才队伍，为评估结果的合理性和准确性提供了保障；另一方面，不同于政府部门的内部评价体系，评估机构是独立的第三方，能够提供客观、公正的评估结果，对于提高财政资金使用绩效评价的公信力、民主性和科学性，促进财政工作和预算信息的公开透明具有重要的现实意义和深远影响。未来财政支出绩效评估和评价业务将持续增长，这将推动资产评估业务创新和市场拓展，促进评估行业继续做强做大。
(5) 科创板企业估值
为落实创新驱动和科技强国战略，更好服务于科技创新型中小企业，培育一个理论创新与应用创新循环进化的科技创新生态链，科创板应运而生。资产评估行业积极为科创板企业估值提供专业服务，增强了预计市值评估的可靠性和会计信息的相关性，进一步提高了拟上市公司信息披露的质量，防止由于预计市值评估不当导致股票发行失败或发行后大幅度破发，为科创板的平稳运行提供了保障，有助于切实维护广大投资者的合法权益。
表 资产管理公司研发创新工作以中企华公司为例
2.3政策监管
(1) 行业主管部门
中国财政部、国家国有资产管理局。
(2) 行业协会和自律组织
自律组织包括中国资产评估协会、国有资产监督管理委员会。
2016年7月2日，十二届全国人大常委会第二十一次会议审议通过了《中华人民共和国资产评估法》，并将于2016年12月1日起施行。这对我国资产评估行业发展具有里程碑式的意义，标志着我国资产评估行业进入依法治理新时代。
中国资产评估协会于2019年9月12日修订并发布了《中国资产评估协会会员信用档案管理办法》（中评协〔2019〕26号），自发布之日起施行。中评协2006年4月22日发布的《中国资产评估协会会员诚信档案管理暂行办法》（中评协〔2006〕96号）同时废止。
中国资产评估协会组织制定并于2020年1月9日发布了《资产评估专家指引第9号——数据资产评估》（中评协〔2019〕40号，以下简称《数据资产评估指引》）。
中国资产评估协会组织开展了《资产评估行业市场开拓路线指引（2013年）》修订工作，制定并于 2019 年 7 月 18 日发布 了《资产评估行业市场开拓路线指引（2019 年）》（中评协办〔2019〕64 号，以下简称《指 引 2019》）。
中国资产评估协会修订并于 2018 年 8 月 21 日发布《中国资产评估协会 会员信用档案管理办法》（中评协〔2019〕 12 号）。
注册估值分析师协会(Chartered Valuation Analyst Institute)是全球性及非营利性的专业机构，总部设于香港，致力于建立全球金融投资及并购估值的行业标准，负责在亚太地区主理CVA考试资格认证、企业人才内训、第三方估值服务、出版发行投融资专业书籍以及进行CVA协会事务运营和会员管理。
第三章行业估值、定价机制和全球龙头企业
3.1行业综合财务分析和估值方法
图 综合财务分析
资料来源：资产信息网千际投行Wind
图 行业表现及估值
评估产业估值方法可以选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。
3.2 行业发展和驱动机制及风险管理
早在16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所时就有资产评估活动。特点：估价对象的种类、估价活动、估价手段方法等带有个别性、偶然性、经验性。在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现。
中国评估行业发展历程
(1) 产生阶段(1988~1992年)
20 世纪80年代末期,国有企业对外合资合作、承包租赁、兼并破产等产权变动行为日益增多。为确定合理的转让价格,防止国有资产的流失,辽宁省大连市率先开展了国有资产评估活动,开创了中国资产评估的先河。1988年,原国家经济体制改革委员会委托中国企业培训中心在北京举办了企业资产评估研讨班,聘请美国评值联合公司的副总裁罗纳德·格尔根和该公司高级评估师罗伯特·劳博达讲授资产评估的理论与实务。国外的资产评估理论逐步被引入我国。1989年,原国家国有资产管理局颁发了《关于国有资产产权变化时必须进行资产评估的若干暂行规定》。随着改革开放对资产评估的迫切需要,原国家国有资产管理局成立了一个专司资产评估管理的司局级机构。1990年7月,我国唯一的全国性资产评估行政管理机构——国家国有资产管理局资产评估中心——宣告成立。1991年11月16日,国务院颁布了《国有资产评估管理办法》,标志着我国国有资产评估制度基本形成。这一系列行政举措和法规的出台,确立了我国资产评估的基本方针和管理体制,为保证全国资产评估活动有序开展和逐步推进奠定了基础。
(2) 初具规模阶段( 1993~1995年)
1993年12月10日,中国资产评估协会成立,标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下的行业自律性管理过渡,行业协会成为国家宏观指导与评估行业微观管理之间的纽带。1995年3月,中国资产评估协会代表中国加入国际评估准则委员会.标志着我国评估业已经与国际评估行业逐步接轨。1995年5月10日,原国家人事部和原国家国有资产管理局联合颁布了《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》和《注册资产评估师执业资格考试实施办法》,并规范了注册资产评估师签字制度,从而正式建立了注册资产评估师制度。从1996年起,国家组织了全国统一考试。我国注册资产评估师队伍逐步扩大,且资产评估行业初具规模。
(3) 规范化阶段( 1996—2008年)
1996年5月,中国资产评估协会受托制定了《资产评估操作规范意见(试行)》,标志着我国资产评估业正式步入规范化的操作阶段。同时,随着我国对外开放进程的不断推进,迅速发展的资产评估事业也得到了国际评估界的认可与重视。在1999年北京召开的国际评估准则委员会年会上,中国资产评估协会当选为国际评估准则委员会常任理事协会。与此同时,资产评估执业标准体系的建设也全面展开。到2008年11月28日﹐由财政部及中国资产评估协会颁布的资产评估准则已经达到了17项。这17项资产评估准则的颁布,标志着我国已初步建立起较为完整的、既适应中国国情又与国际接轨的资产评估准则体系,也标志着我国资产评估业已经全面走上规范化发展的新阶段。
(4) 持续发展阶段(2009年至今)
随着我国资产评估行业的执业环境不断优化.评估队伍正日益壮大,行业管理体制和教育体系不断健全,行业监管力度进一步加大,评估准则体系进一步完善,评估服务领域不断扩展,行业公信力和评估人员素质进一步提高,促进行业发展的政策条件和外部环境进一步改善。我国评估行业进入了持续发展的新阶段,并将朝着评估领域多元化,精细化和专业化,以及评估理念、认识和规范趋于统一这两个方向发展。
3.2.1行业发展和驱动因子
中国资产评估业的起步始于1989年，经国家人事部批准，原国家国有资产管理局成立了资产评估中心，行使全国资产评估的监督管理职能。
1991年11月，国务院以91号令发布了《国有资产评估管理办法》，确立了我国资产评估工作的基本依据。
1993年，我国成立了资产评估协会（2000年至2003年曾并入中国注册会计师协会），标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督下的行业自律性管理过渡。
1995年，中国资产评估协会代表中国资产评估行业加入了国际评估准则委员会（IVSC），使我国资产评估业走上了与国际接轨的道路。
2020年7月，世界评估组织联合会（WAVO）以视频形式召开执行委员会会议和年度会员大会，会议选举了新一届执委会委员，中国资产评估协会副会长、秘书长张更华继任WAVO副主席一职。中国资产评估协会将继续代表中国资产评估行业在WAVO组织决策层发挥作用，推动中国和世界评估行业不断发展。
2020年12月21日，中国资产评估协会完成“世界评估组织联合会全球认证评估师”（WAVO WRV）认证工作，共认证49名具有相当国际化业务能力的资产评估师为WAVO WRV，进一步促进会员的对外交流合作与国际业务开展，推进国际间评估专业资质互认。
图 2015-2019年中国资产评估行业收入及增长率
资料来源：资产信息网 千际投行
图 2019年全国35个地区资产评估机构收入总额
2019年，全国35个地区资产评估机构地域分布不平衡，其中，数量超过200家的有山东、江苏、北京、四川、广东、浙江、辽宁、河南和河北9个地区。东部15个地区共有2525家机构，中部8个地区共有1153家机构，西部12个地区共有1122家机构。2019年，全国共有分支机构455家。
图 2019年不同组织形式、资格类型 资产评估机构数量
资料来源：资产信息网千际投行Wind
图 2019 年资产评估机构员工职业结构
截至2019年底，全国从事证券服务业务的资产评估机构（以下简称证券评估机构）共计70家（不含分支机构），占全行业资产评估机构数量的1.46%。2019年证券评估机构收入总额72.42亿元，占全行业收入总额（220.12亿元）的32.90%。2019年证券评估机构收入增幅为12.42%，与上年相比增幅收窄。
驱动因素：
(1) 宏观经济发展影响。
自2001年12月中国加入世界贸易组织，中国市场对外开放进入新阶段，中国宏观经济快速增长，2002年中国GDP增速破9%。伴随着国力的增强，中国企业上市数量逐渐增加，而IPO的不断增加，必然伴随着资产评估行业的市场不断扩大。
(2) 技术进步驱动
随着互联网技术、大数据的不断发展，国内评估机构的评估方法不断完善，信息覆盖能力逐渐增强，这将引领着评估机构评估效率的不断提高，发挥更加全面的作用。
(3) 事件驱动
图 新闻指数
3.2.2行业风险分析和风险管理
表 常见行业风险因子
其中本行业常见的风险如下：
(1) 宏观经济波动风险
评估行业受宏观经济波动影响较大。当前外部环境复杂严峻，经济面临下行压力，经济结构调整压力较大。经济波动将影响市场上各类资产不确定性因素增加。
应对措施：进一步加强对宏观调控政策和相关行业发展趋势研究，主动预调微调、强化政策协同，大力推进科技创新和科技进步。
(2) 政策风险
评估行业经营活动受到国家调控政策的影响，调控政策将影响到评估标准，从而使资产评估工作难以延续性实施。
应对措施：加强对国家最新产业政策及行业法规的研究，合理匹配各板块投资规模，进一步规范资产评估秩序，加大支出，积极推进评估模式升级和结构调整。
3.3竞争分析
图 2020年资产评估机构业务量十强
从收入规模来看，收入规模5000万元以上的资产评估机构收入合计超过了行业收入总额的两成（23.56%），而该部分机构的数量不足评估机构总数的百分之一（0.89%）；收入规模在1亿元以上的资产评估机构共18家，收入总额为36.41亿元，占行业收入总额的16.54%。具体而言，排名前三的为中联资产评估集团有限公司、北京中企华资产评估有限公司和北京天健兴业资产评估有限公司，三家机构收入规模都在3亿元以上。收入规模在5000万元至1亿元的共23家，收入总额15.46亿，占比7.02%。收入规模在5000万元以下的评估机构数量占比超过99%，收入占比76.43%。收入规模在1000-5000万元的评估机构共369家，占机构总数约为8.04%，收入为72.65亿元，占行业收入总额的33.00%。收入规模在100-1000万元的评估机构共2769家，占机构总数约为60.33%，收入为88.84亿元，占行业收入总额的40.36%。收入规模在100万元以下的共1411家，占机构总数约为30.74%，收入为6.76亿元，占行业收入总额的3.07%。
图 2019 年 70 家证券评估机构分地区各项收入金额及占比
资料来源：资产信息网千际投行Wind
图 资产评估机构、会计师事务所的新增数量及增长比率
资料来源：资产信息网千际投行Wind
图 资产评估机构在承办并购重组委审核项目的参与情况（前十）
3.4 中国企业排名
图 以中联资产为例分析评估机构框架
在2019年资产评估机构综合评价榜中，中联、北京中企华、北京天健兴业、银信、上海东洲、中和、中瑞世联（北京）、北京北方亚事、北京国融兴华、中通诚成为中国十大资产评估公司。中联以年收入8.15亿元排在年业务收入前百家机构第一位，北京中企华以年收入6.09亿元排在第二位。
总体来看，综合排行100强的机构总收入达到79.5亿元，门槛达到2220万元；总部收入前100家机构的收入合计达到58.6亿元，门槛达到2105万元。
图 2019年资产评估机构业务收入十强
(1) 中联资产评估集团（简称中联评估）是中国首家获财政部授权批准、国家工商局核准注册的评估集团，为国内规模和影响力最大的评估咨询综合服务专业机构之一。中联资产评估集团有限公司为集团母公司，源自财政部、原国家经贸委联合组建的中国经济技术投资担保公司，创始于1994 年。中联评估拥有全部国家特许评估相关执业资质，具有财政部和中国证监会联合颁发的证券业务评估资质、国土资源部颁发的全国执业土地评估资质、建设部颁发的房地产评估一级资质、国土资源部颁发的探矿权采矿权评估资质、森林资源专项评估培训资格。中联评估具有咨询鉴证服务综合性业务平台。2010年，中联资产评估集团作为中国第一家鉴证类专业服务集团完成注册登记，集团公司（母公司）及控股区域子公司，专门从事资产评估、证券业资产评估、土地使用权评估、房地产评估、矿业权评估、森林资源评估、珠宝首饰艺术品评估咨询等业务；控股的相关专业公司，分别从事信用评级、财务顾问、管理咨询、造价咨询、矿产资源开发咨询等相关咨询服务；中联研究院是政、产、学、师相结合的评估与财经专业前沿重大课题的研究平台。
(2) 北京中企华资产评估有限责任公司（简称“中企华公司”）成立于1996年，是中国最具声望、最具规模的综合性资产评估机构之一，长期以来位居评估行业第一梯队并引领行业健康发展，是当之无愧的中国资产评估行业领导品牌。原隶属国家体改委，总部设在北京，在上海、深圳、成都、大连、西安、武汉等地设有20家分公司并实施一体化管控，另外控股江苏中企华中天子公司。在香港设有办公室，并与德勤建立了全面战略合作伙伴关系，现已形成遍布中国和世界近百个国家和地区的全球服务网络。 中企华公司拥有评估行业的全部顶级执业资质，拥有权威评估专家协助客户解决最新型最复杂的估值问题，为客户提供创新的估值方案，专业化全链条服务客户的价值发现、价值管理，以专业服务为客户创造最大价值。
(3) 天健兴业资产评估有限公司是由原天健兴业资产评估有限公司和原中华财务咨询有限公司资产评估业务及原北京德威评估有限责任公司整合而成的大型评估机构。是国内较早从事资产评估业的专业机构之一，也是中国资产评估行业内较大的资产评估机构之一。目前，天健兴业资产评估有限公司在业务规模、评估师数量、专业水准、服务理念等诸多方面均保持行业领先优势，成为中国注册资产评估行业具有竞争能力、创新能力的专业评估机构之一。
3.5 全球重要竞争者
(1) 印摩尔香港公司是摩尔全球公司的成员公司，该公司是全球最早的会计和咨询网络之一，其历史可追溯到100年前的英国。凭借强大的专业，精通商业的专业人士团队，摩尔香港提供全面的服务，包括审计，保证，会计，业务外包，税务和其他咨询工作。从为航运和物流业提供早期咨询服务以来，摩尔已发展成为专注于各个行业领域的专业公司，并专注于保险和金融服务。我们为从初创企业到国际上市公司的客户提供服务，并拥有强大的上市专业知识。
(2) ANEVAR成立于1992年，是一个独立的非政府专业协会，2011年，授权评估员的职业受到罗马尼亚政府第148号条例的约束。关于财产评估领域的一些措施的第24/2011号法律，并通过了第16号法律的修正案 99/2013年，ANEVAR成立为无世袭目的的公共事业专业组织，其中包括在上述规范法规定的条件下获得此质量的授权评估师。罗马尼亚国家授权评估师协会旨在组织，协调和授权在罗马尼亚从事认证评估师的职业，代表并保护其成员的职业利益，确保遵照专业人士独立行使认证评估师的职业道德和高水平的专业资格，以及在授权评估员的活动中推广评估标准，方法和技术。
(3) 世界评估组织协会（WAVO）是一个由专业评估组织组成的机构，这些组织代表从事私人执业/商业，公共部门，教育以及一些经常与资产评估公司互动的专业团体的估值师及相关财产和业务顾问。
第四章未来展望
评估行业未来发展趋势将有以下三大展望
1. 依法夯实组织体系，资产评估行业治理效能不断增强
一是充分发挥理事会常务理事会对行业发展的决策职能和服务功能。二是积极研究解决地方协会脱钩改革问题。三是全力配合财政部完成资产评估机构备案信息管理系统的管理运行。四是创新开展资产评估报告统一编码管理工作。五是扎实推进会费管理改革。六是加强会员管理，构建新形势下会员管理机制。
2. 加强国际交流与合作，推动行业国际化发展
一是积极发挥国际组织履职作用。秘书长张更华担任世界评估组织联合会（WAVO）执行委员会副主席和国际评估准则理事会（IVSC)管委会委员，积极参与国际评估事务决策。二是加强国际人才培养，搭建国际交流平台。制定《中国资产评估协会国际化业务专家库管理办法》，开展首批国际专家遴选工作，入选的国际化业务专家库首批专家共计38人，为会员境外执业提供帮助指导。三是加强国际评估市场和理论研究。完成《中国资产评估准则2019》英文译本的翻译、审校和修订工作，进一步扩大中国资产评估准则的国际影响。
3. 创新形式，持续推进评估智能化和专业服务体系建设
一是推进评估智能化建设。组织研发中小机构智能化软件，并给予资金支持。开展专业数据服务体系建设，实现行业内新用户以优惠价格采购万得金融终端产品，降低了行业数据产品使用成本。二是强化行业管理平台升级和网络安全建设。推动评估智能化和专业数据服务体系建设行业管理平台完善升级，在整体运维服务的基础上，完成了财务报表汇总、会员诚信档案模块升级、评估机构备案信息管理系统和询价评估系统对接。成功举办行业信息化建设专题培训班，不断推进行业信息化建设，提升行业信息化、智能化水平。
（作者：千际投行 ）
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