审计干货——怎么做物业费收入专项审计？应同行要求，送干货！
昨天（2022-4-21日），微信公众号里收到一位审计同行的信息：“能交流下物业费收入审计的经验吗？公司准备开展物业费收费的专项审计！”
自然不能辜负同行们的期待哈！
只上干货，那些虚头八脑的“专业程序”就不讲了！对基本的资料需求和技能要求，诸君可根据自身条件，自行匹配和解决。
因为是针对审计专业人员的文章，所以，只重点讲容易查出问题的地方，那些教材书内要求的基本程序就不重复了。
学知识和吃饭一样，得挑稠的捞！
一、先看资产的完整性
此资产非彼资产（非会计所定义的资产），仅指物业费收取的基础：房产。
别看这是最基础的东西，里面的猫腻很多，但千万不要忽视。
1.房产信息是否完整？
（1）从设计部门，取得这个小区所有房产信息：房号、面积。
（2）从营销部门，取得这个小区所有的已售、未售信息。
（3）从物业公司，取得这个小区的所有交房信息（收取物业费的）。
然后，三者对比，能发现：设计和营销的数据差异，可以找出没产权的房源；营销和物业的差异，能找出已售未交房的房源。
另外，还要看一项，营销数据中有一部分只交了定金或全款付清但未签订合同的销售数据（主要是内部员工，也有一些其他关系户），这些人可能未办理交房手续，但已经入住了，一直没交物业费（有一定舞弊性质），建议细查下去。
如果，是内部员工，哪怕不收房，也要建议尽快收房和交物业费，关系户也要提醒催收。
2.物殊房源的物业费收取
应收物业费的房产，包括：有产权的，没产权的，还有底商。重点看：没有产权的房子和配套商业。
（1）如果是没有产权的房屋（要么是规划不通过，私自加建，要么是物业配套用房出租，甚至有一些地下空间改建），如果一直闲置，自然知道怎么提建议吧？
如果出租了，就看是谁收租，有没有出租合同，合同内是否约定了物业费标准（没条款的建议合同规范，有条款的建议物业费单独计算，多经和物业费类型要分开）。
（2）如果是有产权配套商铺，分两种情况，一种是有单独的商业公司管理，一种是物业公司自己出租。
商业公司出租的，要看出租合同内是否含物业费或是否单独签订了物业服务协议，如果没有，那就提出建议。
另外，商业公司一般比物业公司强势，如果是他们代收了物业费，得查验下是否及时转交给物业公司。
如果是物业公司自己出租的，为避房产税，可能将租金切割出来一部分当作物业费或管理费。这里，主要看收入类型分配的问题（如果公司不在乎，提不提也无所谓）。
（3）一些未销售的房源，可以看看开发公司是否给物业公司补贴了物业费？这问题可以提出来，至于怎么管理？看你们老板。
3.物业费计费基数：房屋面积
这个是很容易出问题的地方，哪怕房子数量没问题，面积也会出问题，主要问题在“预测面积”和“实测面积”。
还是普及下吧：预测绘面积，是房子没盖好时，为了卖房，先拿图纸算一下面积，按这个面积卖房子；等房子盖好了再“实测”，这实测面积就是房产证上的面积。
原则上，实测面积出来后，所有房子都按实测面积来收取物业费，这就产生两个问题：
（1）按实测面积收费，如果在物业协议内没约定，或约定不清，审计报告里就提出来。
（2）物业服务协议内虽然约定了，但实测面积出来后，物业公司没有变更面积基数，可能是程序问题（缺少实测面积信息流通），也可能是管理问题（嫌麻烦，或遇业主不满）。
无论是哪种情况，最不好的结果是：有的业主房屋面积少了，那他就申请变更计费面积，面积增加了，要交的物业费变多了，业主自然不愿意变更面积。
二、交房和物业费
1.没有交房的
情况分多种，一是业主就不准备收房，纯投资或暂时不住；二是出现各种问题（质量问题，规划问题或周围环境问题）；三是业主房款未交齐，开发商不交房。
要细讲的话，内容太多了。
简单说：业主原因未交房的得交物业费，看看有没有配套管理措施，是否执行？
注意下一种情况：业主没有收房，但将房子转卖了，物业费谁承担？怎么解决？是否有追赔措施和手段等？
如因公司原因不交房的，要查看真实原因，是否有造假？
另外，可以执行一项现场查验程序：抽检没交房的房源，现场查看是否有人入住，全面撒网，重点捞鱼，没有精力就算了，“投入产出比”较低。
2.交房手续和入住
交房时，一般会有个《交房单》或《入住单》，经开发公司和物业公司共同审核的。
业主拿着这个单就可以办理入住。
（1）物业公司只看《交房单》的交房时间收费，不看实际交房时间收物业费。可能有人会问这种蠢的物业吗？告诉你：只有更蠢，没有最蠢。所以，我们还是要看的。
（2）未开具《交房单》就已经入住，可以执行现场查看未交房信息，也可以执行分析程序：对比水电气暖交费明细（物业代收的最好查）；或对比装修保证金、垃圾清运费数据。
可以查出一部分，没有交房但实际已装修或入住的房源。
三、物业费计取的起始时间
这里面涉及到的问题可能很多，有些老小区甚至查不清楚。
一般在房子销售时签订的《前期物业服务协议》里，会约定：“自开发商达到交房条件，并通知交房时，开始计取物业。”或者协议内明确约定哪一天。
大概有几个点要注意：
（1）买房送物业费
一般情况下，开发企业和物业公司是同属一个集团内的，所以大多情况下，挖坑也是自己跳。如果是外部物业公司，那要好好扒一扒历史资料啦，看是不是有遗留问题。
自己人也会坑自己人，一些开发商为了好卖房，大肆宣传“买房送X年物业费”。
他们是卖得爽了，但是没想过物业公司收到钱没？
这时，审计人员就要核一下，这些钱能收到不？什么时间收的？完整不？
（2）交房时，房子出现质量问题
集中交房，并不是所有业主都会收房，如果房子出现质量问题，人家是不收的。
这时，就会有“维修时间”，维修期间是不收取物业费（物业公司强势就另当别论）。
这个问题，重点看维修期是不是过长，有的业主（关系户或其他）用此借口，长期拖欠物业费，这个需要深入调查，保证真实性。
（3）提前交房
有的小区建造的速度快，会提前交房，这个“提前”包括：早于《购房合同》约定之前，和早于“竣工备案”之前。
无论哪种情况，业主都可能提出来：“提前的时间不交物业费。”
如果早于购房合同约定的时间，在交房时签订的物业协议可以明确下收费时间，我们重点看公司是否有这项措施。
如果早于竣工备案时间，就说明“你房子还没盖好就交房”，业主可以明正言顺地不交物业费，甚至倒打一耙。不过，很多时候不是业主提出的（他们多是不知道），更多是物业公司为自己没收全物业费找的借口。
（4）审计程序
无论上述哪种情况，都要找到两个数据：一个是《集中交房明细表》（包括当时没收房的）；另一个就是业主物业费收取明细表，查看第一笔物业费的起始时间，一对比，谁的底裤干净就清楚了。
四、收费期间的连续性：断层
这个很难细说，不同的公司管理方式不一样。
有的是线上管理，有的是线下管理，有的软件内能看出历史物业费是否连续，有的看不出。
物业费收取多是以“年”或“半年”度计的。所以，要查的话，得翻历史账。
因为很多原因，业主在某一年没交，但是隔一年后又交了，这就造成了断层。
此处不重点讲原因，后面会有，重点讲是否对“断层信息”有管理措施。
比如：是否要求所有物业费不得断层，哪怕业主交今年的，也只能补以前的窟窿。
一些物业公司在统计历史欠费时，新收的钱当今年的物业费，往年欠费当成了“历史欠费”当成遗留问题，最后慢慢变成死账，直至消掉。
再加上，物业管理者换了一茬又一茬儿，谁也不会去管过去的事儿！
五、物业费收费程序
1.正常催收执行情况
这个主要看物业费管理制度，看看是否履行了提交催收、电话催收、上门催收、催收次数的要求。
如果，缺少这一套管理措施，可以提出来，催收制度不合理的，也可以提出来。
另外，可关注下催收计划和执行，看看任务分配是否合理，就比如：2022年的物业费将任务的大头排到后半年，前半年的任务完成的倍儿好，全年的却一沓糊涂。
这个没法细说，各公司内控措施不一样。就看你的专业水平和细致程度了。
建议：扒着收费管理制度，一项一项找“控制点”，评估执行情况，一般都能查出点问题来。
2.欠费业主催收程序
主要分两道程序：物业公司催收和诉讼手段。
找出所有欠费业主，查看催收程序。
一般情况下，根据欠费时间长短，有对应的催收程序，比如：电话、上门、律师函、开庭等。
这个重点是长期欠费信息，可关注下：诉讼程序中存在的问题，主要是证据资料的搜集和档案管理问题。
还有就是：找到不合理欠费，主要是关系户的，这个得根据欠费原因和现状综合分析，是一件吃力活儿。
3.有优惠或免费的
这个不需要多高深的技术，可以查看未按标准收费（物业协议内）的业主信息，查看是否有特批手续，手续是否合理等？
那些既不在欠费信息内显示，又没特批手续的，没收齐物业费的房源，就很可能有问题。
六、主要业绩指标：收费率
以上的审计程序可能会查出管理问题或个别舞弊问题，但只有这个指标，才是物业管理层的“死穴”，要是出了问题，不仅显得那群人无能，还有业绩造假嫌疑。
所以，这一项是否查出问题，才是物业公司最关心的。
年度物业费收费率=本年实收/本年应收
1.先说应收的问题
（1）本年应收包括哪些？当然应包括本年度应该收取的物业费和以前年度拖欠的物业费。
这就出现一个审计点儿：“以前年度的欠费”是否计入了“本年应收”？
（2）视同交房但业主未收房的，计不计入应收？各公司管理标准可能不一样，但我们应建议做“两套”指标，一套用于分析，一套用于业绩考核。
（3）一些有特批手续的，免物业费的业主有没有抵减应收？也有直接计成实收的，那就更扯了。
2.本年实收
本年实收的钱，包括以前年度的欠费，包括本年物业费，也包括以后年度的物业费。
重点是：收到“以后年度的物业”，有没有计入本年实收？造成指标虚高？
我见过一位业主，直接交了20年的物业费，牛X之极！
3.好的建议
以上两个问题，如果管理得当，是可以避免的，比如：从明细期间中取数：本年应收的本年物业费和本年实收的本年物业费，以此计算本年收费率，就规避了“本年收费率”偏差问题。
也将往年欠款和未来物业费单独做指标，最后再综合。
4.新交房问题
如果本年度有新交房的房源，肯定影响“收费率”。
（1）有的物业公司，将这部分物业费只计实收，不计应收，直接提高了“收费率”指标。
（2）有的物业公司，将这部分物业费既计应收，又计实收，还是会提高收费率指标，原因是：新交房的（无论是批量交房或是个别交房），一般交房时都会预交第一年的物业费，所以才会影响收费率。
七、管理报表和财务核算
因为本文主要针对的是管理方面的审计，对会计确认、计量和报告就不多说了，有标准的会计规范可参考。相关的税务处理、会计处理也不在本文所讲范围。
但有一项还是可以看的，也可以查出很多问题，那就是：内部管理报表数据的准确性。
因为各公司管理报表格式和取数方式都不一样，也无法细说。
简单说：从汇总报表查到明细表或各类台账，从明细表查到收费记录，核心还是老一套：表表对应，表单对应。这个应该是很成熟的审计程序了，就不多讲了。
虽然讲得内容少，但这项内容却是可以查出比较多的问题：编制规则和数据准确性方面的。
八、最后一招
如果以上程序都没查出问题，或者无法开展审计程序，那就只能用最后一招了：欠费评估分析，也是不得已而为之的一招。
将所有的欠费房源统计出来，然后，让各个物业项目分析欠费原因并归类。
出具一份《物业费欠费分析报告》。
主要就欠费原因统计分析：漏水、裂缝、服务态度、绿化破坏、门前修路、提升物业费等等，我们按欠费原因的内容或性质来分类，分小区统计哈。
再按占比进行排序，让领导能清晰知道欠费情况和主次原因（如果有的物业公司已经有这些管理了，就当我没说）。
然后，可以针对这些原因提出一些管理方面的建议：比如加强催收程序、加强维修管理、服务态度评估，同时加强物业公司与业主的关系维护等。
尽量将建议写得“物有所指”，不要泛泛而谈。
真到了这一步，估计也只能写一些比较“水”的报告内容了，非必要不建议哈！
想到哪儿写到哪儿吧！今儿也就这么多了，虽不完善，但也是用心在写干货！
也不知道在同行眼中，这样的文章，算不算干货？
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